Introdução

O agronegócio brasileiro estrutura-se, em larga medida, sobre contratos agrários de longa tradição legislativa: o arrendamento rural e a parceria rural. Regidos pelo Estatuto da Terra (Lei nº 4.504/1964) e pelo Decreto nº 59.566/1966, esses instrumentos disciplinam a cessão do uso de imóveis rurais para a exploração agrícola, pecuária, agroindustrial, extrativa ou mista.

Embora estruturalmente semelhantes, os dois contratos possuem consequências jurídicas e tributárias profundamente distintas. A escolha equivocada — ou a má formalização — pode resultar em autuações fiscais relevantes, com recolhimento de imposto de renda majorado, acrescido de multa que pode alcançar 150% do tributo devido, além de juros pela taxa SELIC. Com a aprovação da Reforma Tributária, a complexidade do tema aumentou significativamente, impondo ao proprietário rural e ao seu assessor jurídico uma revisão atenta dos contratos vigentes e das estruturas adotadas.

II. Distinção Conceitual. Arrendamento e Parceria Rural

A diferença fundamental entre os dois contratos reside na assunção do risco e na forma de remuneração do proprietário. No arrendamento rural, o proprietário cede o uso e gozo do imóvel mediante retribuição fixa — o aluguel —, que pode ser ajustada em dinheiro ou convertida em quantidade de frutos equivalente ao valor pactuado (art. 18 do Decreto nº 59.566/1966). O risco da atividade rural é inteiramente do arrendatário; ao proprietário, compete apenas receber o valor contratado.

Na parceria rural, por outro lado, o proprietário cede o uso específico do imóvel, mas partilha os frutos e os riscos da atividade com o parceiro-outorgado. O elemento essencial que caracteriza e distingue a parceria é a participação no risco: risco de caso fortuito e força maior, risco de variação de preços e risco de produtividade, na proporção estabelecida contratualmente (art. 96, §1º, do Estatuto da Terra).

Neste sentido o entendimento do CARF (Conselho Administrativo de Recursos Fiscais) "A essência da parceria rural está no compartilhamento do risco. No arrendamento rural não há assunção dos riscos do empreendimento por parte do arrendador, que recebe uma retribuição fixa pelo arrendamento das terras." (CARF, Acórdão 2401-012.303, DJU 22.09.2025.

III. Reflexos Tributários: Uma Diferença que Não Pode Ser Ignorada

O enquadramento do contrato como arrendamento ou parceria impacta diretamente a tributação do proprietário. O arrendamento segue a sistemática dos aluguéis: o proprietário pessoa física recolhe imposto de renda na alíquota de 27,5% via carnê-leão; a pessoa jurídica optante pelo lucro presumido suporta carga de aproximadamente 14,53% (IRPJ, CSLL, PIS e COFINS).

A parceria, por sua vez, é tributada como atividade rural: o proprietário pessoa física recolhe IRPF sobre apenas 20% da receita bruta, resultando em alíquota efetiva de 5,5%; a pessoa jurídica no lucro presumido suporta carga de aproximadamente 6,73%. A diferença entre os dois regimes pode ser superior a 20 pontos percentuais, o que justifica o crescente interesse — e o risco — de contratos formalmente intitulados como parceria, mas estruturados como arrendamento.

IV. O Risco da Parceria Simulada: Fiscalização Crescente

A Receita Federal do Brasil tem intensificado as fiscalizações sobre contratos agrários, especialmente para verificar se os contratos intitulados como parceria correspondem a uma genuína parceria. O ponto central da autuação é a ausência real de compartilhamento de riscos: quando o proprietário recebe valores fixos por hectare, sem nenhuma variação conforme a produção efetiva, o contrato é requalificado como arrendamento para fins fiscais.

A consequência é grave: o imposto passa a ser cobrado com base na alíquota de aluguel (27,5%), retroativamente, acrescido de SELIC e multa de 75% a 150% do tributo. O CARF tem sistematicamente mantido as autuações quando identificado que o risco não era genuinamente compartilhado.

Outro ponto de atenção é a estrutura envolvendo sócios e suas holdings rurais. O CARF já decidiu que contratos de parceria firmados entre sócios (pessoas físicas) e a pessoa jurídica da qual são sócios, quando utilizados para transferir o resultado positivo à empresa e concentrar despesas nas pessoas físicas, configuram simulação passível de desconsideração.

V. É Possível Estruturar uma Parceria com Prefixação?

A legislação vigente permite que o contrato de parceria estabeleça a prefixação do montante de participação do proprietário — por exemplo, 18 sacas de soja por hectare por safra, correspondentes a 30% de uma produtividade média projetada de 60 sacas. A validade desse mecanismo foi expressamente reconhecida pelo §2º do art. 96 do Estatuto da Terra.

A condição essencial, porém, é que ao final do contrato seja realizado o ajuste entre o montante prefixado e a produção efetiva. Se a lavoura produziu acima do projetado, o proprietário receberá mais; se produziu abaixo, receberá menos. Esse ajuste é o elemento que preserva a natureza da parceria, pois mantém o risco compartilhado.

VI. Os Impactos da Reforma Tributária nos Contratos Agrários

A Lei Complementar nº 214/2025, que instituiu o IBS e a CBS no âmbito da Reforma Tributária, adiciona nova camada de complexidade à tributação dos contratos agrários. Seus efeitos práticos sobre arrendamentos e parcerias merecem atenção imediata dos proprietários rurais.

Para os contratos de parceria, o proprietário rural pessoa física com receita inferior a R$ 3,6 milhões anuais não será contribuinte do IBS e da CBS (art. 164 da LC 214/2025). Acima desse limite, incidirão os novos tributos à alíquota reduzida de 60%, estimando-se carga adicional de 11,4% sobre a receita — o que elevaria a tributação efetiva total do parceiro-outorgante pessoa física de 5,5% para aproximadamente 16,9%.

Para os contratos de arrendamento, a pessoa física que auferir receita superior a R$ 240 mil anuais, com mais de três imóveis distintos arrendados, será contribuinte do IBS e da CBS sob regime específico de imóveis. A alíquota do IBS/CBS terá redução de 70%, resultando em carga estimada de 8,55%, que se acumulará à alíquota de 27,5% de IRPF — perfazendo carga total aproximada de 36,05%.

Persistem dúvidas relevantes que aguardam regulamentação: a delimitação entre o regime diferenciado do produtor rural (art. 164) e o regime específico de imóveis (art. 251) para arrendamentos; o tratamento dos arrendamentos pagos em produto; e a definição do que constitui "imóveis rurais distintos" para fins de enquadramento.

VII. Conclusão

A escolha entre o contrato de arrendamento rural e o de parceria rural não é uma decisão meramente formal, mas determina a carga tributária suportada pelo proprietário e o risco de autuação fiscal. A crescente atenção da Receita Federal e do CARF a esses contratos torna imprescindível a elaboração e revisão criteriosa dos instrumentos contratuais, com cláusulas que reflitam a realidade do negócio jurídico celebrado.

Com a Reforma Tributária, esse cuidado se torna ainda mais urgente. As novas regras do IBS e da CBS alteram significativamente a equação econômica dos contratos agrários, especialmente para aqueles que superam os limites de faturamento estabelecidos pela legislação. Proprietários rurais que ainda operam com contratos genéricos ou mal estruturados estão expostos a um risco duplo. O fiscal, pela requalificação dos contratos vigentes, e o regulatório, pela adaptação às novas exigências da reforma.

Nesse contexto, o assessoramento jurídico especializado em direito agrário e tributário é elemento indispensável para a proteção patrimonial e a eficiência fiscal do produtor rural. O contrato bem elaborado é, antes de tudo, um instrumento de segurança jurídica.

Para maiores informações sobre o tema consulte as equipes de Direito do Agronegócio e Tributário da Grasselli Advogados.